Je woning voordelig verduurzamen

Bij een ‘hypotheek’ leen je geld voor het aankopen van een woning. Deze geldt daarbij als onderpand. Dit zogenaamde ‘hypotheekrecht’ biedt de geldverstrekker meer zekerheid dat de lening kan worden terugbetaald. Hij verkrijgt via een hypotheek namelijk het recht om je woning te verkopen als jij de hypotheeklasten niet meer betaalt. In dat geval is er sprake van een executieverkoop. Daarnaast wil de geldverstrekker veelal ook een pandrecht.

Voordeel van een hypothecaire lening
Vanwege die zekerheid op terugbetaling betaal je bij een hypotheek een lager rentepercentage dan bij een persoonlijke lening of bijvoorbeeld bij een creditcard. De geldverstrekker loopt immers een lager risico. 

Wel kan het zijn dat je een risico-opslag betaalt als je via een hypotheek veel leent ten opzichte van de waarde van de woning. De rente is voor jou dan hoger dan de basisrente. Door af te lossen op je hypotheek komt je lening in een lagere risicoklasse en kan die rente-opslag worden beperkt of geheel vervallen. Dat kan soms ook als je woning in waarde stijgt. Sluit je een hypotheek met NHG dan geldt er meestal geen rente-opslag.

Waaruit bestaat een hypotheek?
Bij een hypotheek bestaan je maandlasten vaak uit drie onderdelen:

• Aflossing | Je betaalt de geldverstrekker elke maand iets terug van je lening. Hierover mag je maximaal 360 maanden doen (30 jaar)
• Rente | Over het (resterende) bedrag dat je leent om de woning te kopen betaal je hypotheekrente; vaak kun je deze aftrekken voor de inkomstenbelasting in box 1*
• Verzekering | Vaak is een overlijdensrisicoverzekering verplicht; verder kun je een woonlastenverzekering afsluiten (voor als je werkloos of arbeidsongeschikt raakt)

Sinds 2013 komt een nieuwe hypotheek alleen nog in aanmerking voor renteaftrek als je deze annuïtair of lineair aflost. Sloot je al vóór 2013 een andere hypotheekvorm af, dan behoud je in principe ook voor deze vorm het recht op hypotheekrenteaftrek.

Steeds meer mensen denken na over zonnepanelen en isolatie of andere energiebesparende maatregelen. Wanneer je wilt gaan verduurzamen, gelden er ruimere mogelijkheden voor een hypotheek. Met het Energiebespaarbudget mag je namelijk tot 6% bovenop de woningwaarde lenen. Oók met NHG. 

De voordelen van het Energiebespaarbudget
Het Energiebespaarbudget is een bouwdepot van maximaal 106% van de woningwaarde. De grote voordelen:

• Je hoeft bij het afsluiten van de hypotheek nog niet te beslissen welke maatregelen je wilt nemen. Er is namelijk geen (kosten)specificatie vooraf nodig
• Je hebt geen taxatierapport nodig van de woningwaarde na verbouwing. Financiering is maximaal 106% van de woningwaarde
• Je mag alle erkende energiebesparende maatregelen uit het Energiebespaarbudget financieren

Welke zijn de erkende energiebesparende maatregelen?
Het Energiebespaarbudget kun je gebruiken voor: gevel-, dak-, of vloerisolatie; energiezuinige kozijnen en/of deuren en soortgelijke constructieonderdelen; HR++ (of nog beter isolerende) beglazing; een warmtepomp; apparatuur voor warmteterugwinning; zonnecellen/-panelen; of een combinatie hiervan. Een HR ketel en zonneboiler vallen vanaf 2021 niet meer onder de energiebesparende maatregelen.

Wanneer maak je hiervan gebruik?
Een energiebespaarbudget kun je aanvragen bij de aankoop van een huis, bij het oversluiten van je hypotheekcontract naar een lagere rente, of als extra hypotheek voor de genoemde maatregelen.

Het Nederlands belastingstelsel is opgedeeld in drie zogenaamde ‘boxen’. 

• Box 3 kijkt naar je vermogen: het verschil tussen je bezittingen en schulden.
• Box 2 kijkt alleen naar inkomen uit een ‘aanmerkelijk belang’ in een onderneming
• In Box 1 zit het zogenaamde ‘belastbaar inkomen uit werk en woning’. Hierin valt bijvoorbeeld je salaris, een uitkering en winst uit je onderneming. In deze box kom je ook je (eerste*) eigen woning en je hypotheek tegen 

Voordeel van een eigen woning is, dat je in Box 1 de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van je inkomen. Daar tegenover staat dat je het ‘eigenwoningforfait’ erbij moet optellen. Toch levert dat per saldo vaak een fikse teruggave op. 

Direct verlagen van je maandlasten
Het belastingvoordeel krijg je normaal gesproken in één keer terug binnen 2-3 maanden nadat je aangifte deed over het afgelopen jaar. Je kunt echter ook zorgen dat je direct al maandelijks een teruggave krijgt. Dat betekent elke maand lagere woonlasten. Je doet dat in vier eenvoudige stappen in Mijn Belastingdienst, via een Verzoek om een voorlopige aanslag. Zorg dat je je gegevens hiervoor bij de hand hebt. Dit zijn naast je DigiD in ieder geval:

• Inkomsten over het lopende kalenderjaar
• Saldo van je spaarrekening en de hoogte van andere vermogensbestanddelen
• De WOZ-waarde van je woning (van vorig jaar)
• Gegevens over de hypotheek
• Overzicht van de aftrekposten

Geen aftrek hypotheekrente*
Heb jij een tweede woning gefinancierd met een hypotheek? De hypotheekrente die je hiervoor betaalt, is niet fiscaal aftrekbaar. Dit geldt ook als je een deel van de hypotheek niet gebruikt voor de eigen woning, maar bijvoorbeeld voor het kopen van een auto. Dit heeft te maken met het feit dat dit deel van de hypotheek dan niet in box 1 valt, maar in box 3: bezittingen en schulden.

Als je een huis koopt, moet je rekening houden met allerlei kosten, naast de koopprijs. Denk hierbij aan de kosten voor het verbouwen en inrichten van je huis en de verhuizing. Maar er zijn ook de zogenaamde aankoopkosten, zoals de rekening van de notaris en ons hypotheekadvies. 

Eerst sparen, dan een huis kopen
Vroeger kon je deze bijkomende kosten geheel of gedeeltelijk meefinancieren. Vanaf 2018 is dat niet meer mogelijk. Je hypotheek is maximaal de aankoop- of marktwaarde van de woning; vrijwel alle andere kosten* moet je met eigen geld betalen. Daar bij iemand anders geld voor lenen helpt niet. Je schulden tellen namelijk mee bij de hypotheekaanvraag en die verminderen je maximale financieringsruimte. Als iemand anders de kosten voor je wil betalen via een schenking mag dat wel. In dat geval is het verstandig even te checken hoeveel je mag ontvangen zonder daarover schenkbelasting te moeten betalen. En anders is het niet anders. Dan moet je sparen voor de bijkomende kosten.

Aftrekbare kosten
De zogenaamde 'aankoopkosten' hebben in ieder geval het voordeel dat je deze mag aftrekken voor de inkomstenbelasting. Hieronder vallen o.a.: overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en onze advies- en bemiddelingskosten. Daarnaast kun je te maken krijgen met de kosten voor een bankgarantie, het aanvragen van NHG, de kosten van een bouwkundige keuring en makelaarskosten. Gemiddeld bedragen deze zo’n 6% van de aankoopsom (volgens het Nibud).

Let op | Vanaf 2021 geldt voor personen tussen 18 en 35 jaar dat zij geen overdrachtsbelasting (van 2%) hoeven te betalen als zij nog niet eerder van deze regeling gebruik maakten en zelf de woning betrekken. Wie een woning aankoopt voor de verhuur, betaalt vanaf 2021 8% overdrachtsbelasting en heeft dan met aanzienlijk hogere aankoopkosten te maken (aankondiging in de Troonrede van 2020).

Woningverbeteringen soms wel te financieren*
Een nieuwe keuken, vloer of badkamer zijn voor jou veel waard, maar voegen voor de bank niet per se veel toe aan de waarde van een woning. Een uitbouw of dakkapel is een verbetering die meestal wel de woningwaarde verhoogt. De kosten hiervan kunnen we wel (deels) meefinancieren in overleg met de geldverstrekker en via een taxatierapport vooraf.

Omdat de overheid het verduurzamen van huizen stimuleert, kun je ook voor energiebesparende maatregelen 6% extra financiering krijgen. Onder bepaalde omstandigheden zelfs meer. Vul je postcode+huisnummer op duurzaamheidsprofiel.nl en download een actueel rapport met het nu bekende energielabel van je woning en tips hoe je deze zuiniger kunt maken én de financiering regelt.

Verhuizen en inrichten voor eigen rekening
Deze kosten kunnen we niet inschatten, want die zijn sterk afhankelijk van wat je wilt doen en kopen en wat je zelf kúnt doen. Deze uitgaven moet je in ieder geval van je eigen geld doen.